Wada, w tym istotna, w mieszkaniu lub domu jednorodzinnym odbieranym od dewelopera

Przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę[1]. W niniejszym artykule przedstawiamy znaczenie stwierdzenia wady, w tym istotnej, w toku rzeczonego odbioru.

Kiedy jest dokonywany odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego?

Uzupełniwszy powyższe, należy dodać, że odbiór lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę następuje po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu[2].

Uprawnienia nabywcy w toku odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Odbiór jest dokonywany w obecności nabywcy i sporządza się z niego protokół, do którego nabywca może zgłosić wady odbieranego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego[3]. W protokole odnotowuje się również:

1. odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej,
2. uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera[4].

Jeżeli w toku odbioru zostanie stwierdzona wada istotna lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, a deweloper odmawia uznania jej w protokole, nabywca może odmówić dokonania odbioru[5].

Decyzja dewelopera o uznaniu wad albo jego oświadczenie o odmowie ich uznania.

W terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy[6].

Jeżeli deweloper w tym terminie nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach, uważa się, że uznał wady[7].

Usunięcie wad uznanych przez dewelopera.

Deweloper jest obowiązany usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu[8]. Jeśli, mimo zachowania należytej staranności, deweloper w tym terminie nie usunie wad, jest obowiązany wskazać nabywcy inny termin wraz z uzasadnieniem opóźnienia[9].

Odstąpienie przez nabywcę od umowy deweloperskiej w przypadku stwierdzenia w lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym wady istotnej.

Ustawodawca rozróżnia wadę („zwykłą”) lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego od wady istotnej (czyli wady „kwalifikowanej”). W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole, deweloper powinien usunąć wadę w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, a jeżeli, mimo zachowania należytej staranności, w tym terminie nie usunie wady, jest obowiązany wskazać nabywcy inny termin wraz z uzasadnieniem opóźnienia[10]. Bezskuteczny upływ tego terminu uprawnia nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej[11].

W tym „ujawnia się” różnica pomiędzy stwierdzeniem wady „zwykłej” a „kwalifikowanej” (istotnej). W przypadku „zwykłej” wady lokalu lub domu jednorodzinnego bezskuteczny upływ terminu na usunięcie przez dewelopera uznanych wad powoduje, że nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera[12].

Amelia Konieczna - Bagińska 
Miłosz Bagiński - Żyta 
radcowie prawni 

---

[1] Art. 41 ust. 1 ustawy z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. 

[2] Tamże. 

[3] Art. 41 ust. 2-3 ustawy z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. 

[4] Art. 41 ust. 3 ustawy z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. 

[5] Art. 41 ust. 9 ustawy z 30 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. 

[6] Art. 41 ust. 4 ustawy z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. 

[7] Art. 41 ust. 5 ustawy z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. 

[8] Art. 41 ust. 6 ustawy z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. 

[9] Art. 41 ust. 7 ustawy z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. 

[10] Art. 41 ust. 11 ustawy z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. 

[11] Tamże. 

[12] Art. 41 ust. 8 ustawy z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.