Odstąpienie przez nabywcę od umowy deweloperskiej: gdy deweloper spóźnia się z przeniesieniem praw wynikających z umowy deweloperskiej

W niniejszym artykule wyjaśniamy najdalej idącą konsekwencję nieprzeniesienia przez dewelopera na rzecz nabywcy praw wynikających z umowy deweloperskiej – czyli wypowiadamy się o prawie odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej i warunkach skuteczności tego odstąpienia.

Czym w ogóle jest umowa deweloperska?

Na wstępie stanowczo podkreślmy: ustawodawca „rozróżnia” umowę deweloperską od pozostałych umów, w pewnym stopniu „zbliżonych” do umowy deweloperskiej. To „rozróżnienie” możemy wyprowadzić już z samego faktu „odrębnego” unormowania umowy deweloperskiej.

W art. 2 pkt 6 ustawy z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, którą na potrzeby niniejszego tekstu określajmy skrótowo „Ustawą Deweloperską”, prawodawca definiuje umowę deweloperską jako

umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.

Z kolei w art. 2 ust. 1 Ustawy Deweloperskiej ustawodawca stanowi, że przepisy tej ustawy stosuje się do umów zawartych między nabywcą a deweloperem, w których to umowach deweloper zobowiązuje się do:

1) wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;

2) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę; 

3) przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu; 

4) zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych; 

5) przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. 

Innymi słowy, czyni prawodawca normatywnie odrębnymi umowę deweloperską i umowy wyżej wyliczone.

"Obowiązkowa" treść umowy deweloperskiej. 

W art. 35 ust. 1 Ustawy Deweloperskiej zawarto wymienienie „obowiązkowej” treści umowy deweloperskiej, wskazując między innymi termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej (stanowi o tym punkt 6. tego przepisu).

Odstąpienie przez nabywcę od umowy deweloperskiej. 

Art. 43 ust. 1 Ustawy Deweloperskiej jest „katalogiem” przypadków, w których nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej. Jednym z tych przypadków jest nieprzeniesienie na nabywcę przez dewelopera praw wynikających z umowy deweloperskiej (punkt 6. tego przepisu).  

Niemniej chcąc wykonać ustawowe prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej, nabywca powinien uprzednio wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie praw wynikających z umowy deweloperskiej, bowiem dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Amelia Konieczna - Bagińska 
Miłosz Bagiński - Żyta
radcowie prawni