Obowiązki pośrednika w obrocie nieruchomościami i sankcje za ich niespełnienie
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami zostało „zderegulowane”, to znaczy w aktualnym stanie prawnym nie wymaga legitymowania się licencją zawodową Nie oznacza to jednak zupełnej „dowolności”. Ustawodawca przepisami prawa stawia pośrednikom określone wymogi, których naruszenie obarcza sankcją – i to właśnie im poświęcamy niniejszy wpis.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca, czyli znaczenie art. 179a ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.
Przepis art. 179a ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami stanowi, że pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Wykonywanie czynności określonych w umowie pośrednictwa, bez spełnienia warunku, o którym mowa w wyżej powołanym art. 179a rzeczonej ustawy, podlega karze grzywny w wysokości do 50.000,00 złotych (vide – art. 198b ust. 2 pkt 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami).
W uzasadnieniu nowelizacji, którą wprowadzono art. 198b, czytamy: „… nie ma przeszkód, aby faktycznie czynności wykonywały osoby fizyczne na podstawie umowy łączącej ich z przedsiębiorcą […] zdefiniowanie pośrednika i zarządcy jako przedsiębiorcy znacząco ograniczy ryzyko, że pośrednictwem lub zarządzaniem zajmować się będą przypadkowe osoby, co w konsekwencji zagwarantuje również większą ochronę osobom korzystającym z tego rodzaju usług”[1].
Wymóg niekaralności pośrednika w obrocie nieruchomościami, czyli znaczenie art. 180a ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.
Stosownie do art. 180a ust. 1 pkt 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami może być wykonywana przez osobę fizyczną, która nie została prawomocnie skazana za umyślne przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, przeciwko wiarygodności dokumentów, przeciwko mieniu, przeciwko obrotowi gospodarczemu i interesom majątkowym w obrocie cywilnoprawnym, przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi, przestępstwa, o którym mowa w art. 165a Kodeksu karnego, przestępstwo popełnione w celu osiągnięcia korzyści majątkowej lub osobistej lub umyślne przestępstwo skarbowe.
Wymóg niekaralności stosuje się również do osób kierujących wykonywaniem czynności związanych z prowadzeniem działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz do beneficjenta rzeczywistego w rozumieniu art. 2 ust. 2 pkt 1 ustawy z 1 marca 2018 roku o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu podmiotu prowadzącego taką działalność.
Zgodnie z art. 198f ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami kto prowadzi działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z naruszeniem warunku niekaralności podlega karze pieniężnej w wysokości od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok stwierdzenia naruszenia.
Wymóg zawarcia przez pośrednika w obrocie nieruchomościami umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, czyli znaczenie art. 181 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.
W tym przedmiocie czynimy dwie uwagi.
Po pierwsze, pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami (vide – art. 181 ust. 3 zd. 1. ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami).
Prowadzenie działalności gospodarczej z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami bez spełnienia powyższego obowiązku podlega karze pieniężnej w wysokości od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok stwierdzenia naruszenia (vide – art. 198d ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami).
Po drugie, do przedstawienia pozostaje również nieprzedłożenia dokumentu stwierdzającego zawarcie przez pośrednika umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami (ten dokument powinien stanowić dokument do umowy pośrednictwa – vide: art. 181 ust. 3a ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami). Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami nie spełni tego obowiązku, to znaczy nie przedłoży aktualnej „polisy” przy zawarciu umowy pośrednictwa, jego kontrahent może wyznaczyć mu 7-dniowy termin na uzupełnienie tego braku, a w przypadku, gdyby polisy w tym terminie pośrednik nadal nie przedłożył – wypowiedzieć umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym (vide – art. 181 ust. 3b ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami).
Amelia Konieczna - Bagińska
Miłosz Bagiński - Żyta
radcowie prawni
[1] Zob. uzasadnienie ustawy z 7 lipca 2017 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Art. 198b ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami wszedł w życie 1 września 2014 roku.