O podnajmie słów kilka...
Konstruując definicję „podnajmu”, odnieśmy się do art. 668 § 1 zdania 1. ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny,
stosownie do którego najemca może rzecz
najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo
w podnajem. W ślad za cytowanym przepisem wywiedźmy więc, że „podnajem”
jest stosunkiem najmu pomiędzy „głównym najemcą” a „dalszym najemcą”.
Zastrzegamy, że „główny najemca” ani „dalszy najemca” nie są pojęciami
stosowanymi w przepisach prawa; posługujemy się nimi dla „zobrazowania”
instytucji „podnajmu”.
Podnajem: kiedy jest dopuszczalny?
Co do zasady najemca może oddać rzecz najętą w podnajem. „Co do zasady”, bowiem umowa najmu może tę zasadę wyłączyć, to znaczy podnajmu w umowie najmu można „zakazać”[1].
Pamiętajmy,
że najem odnosi się nie tylko do ruchomości, lecz także odnosi się do
nieruchomości (i zapewne większość z Państwa taki najem ma na myśli, czytając
niniejszy artykuł). Jeżeli mowa o najmie lokalu, co do zasady podnajem
wymaga zgody wynajmującego (właściciela lokalu). Od tej zasady ustawodawca
przewidział wyjątek: otóż nie jest wymagana zgoda wynajmującego co do osoby,
względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym[2].
Konsekwencja podnajmu dokonanego mimo wyłączenia go umową najmu.
Wynajmujący (przykładowo: właściciel), może nie chcieć, aby z przedmiotu najmu korzystał podmiot inny niż najemca. Jeżeli obie strony osiągną konsensus, w umowie najmu są władne „wyłączyć” podnajem, czyniąc go niedopuszczalnym. Nie sposób jednak stracić z pola widzenia, że zastrzeżenie umowne nie ma tej mocy, aby faktycznie „powstrzymać” stronę umowy przed określonym zachowaniem. Tym samym nie możemy wykluczyć, że mimo umówionej niedopuszczalności podnajmu, najemca zawrze umowę „dalszego najmu”, „łamiąc” uzgodniony umową „zakaz”. Czy wynajmujący w takiej sytuacji pozostaje „bezbronny”?
Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 30 maja 2018 roku, wydanym w sprawie o sygnaturze akt VII AGa 342/18, stwierdził: „Oddanie przez najemcę rzeczy najętej w podnajem albo do bezpłatnego używania wbrew postanowieniom umowy najmu jest równoznaczne z używaniem rzeczy w sposób sprzeczny z umową […] oznacza, że na tej podstawie najemcy może zostać przypisana odpowiedzialność odszkodowawcza”.
W
uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z 15 listopada 1984 roku, wydanego w
sprawie o sygnaturze akt III CRN 215/84, czytamy: „Jeżeli najemca – wbrew zakazowi
umownemu – oddał rzecz najętą w podnajem […], mimo upomnienia nie zaprzestał używania
tej rzeczy sprzecznie z umową najmu, wynajmujący może mu wypowiedzieć umowę
najmu ze skutkiem natychmiastowym…”
Wygaśnięcie podnajmu.
Stosunek
wynikający z podnajmu rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia
stosunku najmu[3].
Czy najemca może "bronić się" przed odmową zgody na podnajem?
Podtytuł proszę traktować „przewrotnie”. Chodzi nam o sytuację, w której właściciel lokalu odmawia zgody na podnajem (a jak zostało już powiedziane, w przypadku lokali podnajem zasadniczo wymaga tej zgody). W tym kontekście przywołujemy wyrok Sądu Najwyższego z 26 stycznia 1999 roku, wydany w sprawie o sygnaturze akt III CKN 127/98, w którego uzasadnieniu Sąd Najwyższy wypowiedział się następująco: „Sąd uznając, że odmowa wyrażenia przez wynajmującego zgody na zawarcia umowy podnajmu lub użyczenia lokalu, nie znajduje uzasadnionej przyczyny, zobowiązuje wynajmującego do wyrażenia takiej zgody, z zastrzeżeniem, że prawomocne orzeczenie sądu zastąpi tę zgodę…”
Sąd
Najwyższy w uzasadnieniu powołanego wyroku odnosił się do art. 64 ustawy z 23
kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny, na którego zasadzie prawomocne orzeczenie
sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia
woli, zastępuje to oświadczenie.
Tytułem podsumowania.
Jeżeli przedmiotem najmu są ruchomości, podnajem co do zasady jest dopuszczalny („co do zasady”, ponieważ umową najmu strony mogą wyłączyć dopuszczalność podnajmu).
Z kolei jeśli przedmiotem umowy najmu jest lokal, wówczas podnajem co do zasady wymaga zgody wynajmującego (to „ograniczenie” doznaje wyłączenia w stosunku do osób, względem których najemcę obciąża obowiązek alimentacyjny).
Amelia Konieczna - Bagińska
Miłosz Bagiński - Żyta
radcowie prawni
[1] Art. 668 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny.
[2] Art. 6882 ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny.
[3] Art. 668 § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny.