Gdy współwłaściciele nie mogą się porozumieć - sądowe rozstrzyganie w przedmiocie zarządu rzeczą wspólną
Rozstrzyganie w przedmiocie zarządu rzeczą wspólną bywa problematyczne, ponieważ zapatrywania poszczególnych współwłaścicieli mogą się różnić. W niniejszym artykule przedstawiamy środki służące współwłaścicielom w przypadku, gdy brak wymaganej zgody na czynności zwykłego zarządu lub przekraczające zwykły zarząd rzeczą wspólną.
"Czynności zwykłego zarządu" i "przekraczające zwykły zarząd": czym są i czy jest możliwe ich "uniwersalne" rozróżnienie?
Dla pełnego zrozumienia tematu należy rozpocząć od tego, że w świetle przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny, prawodawca dokonuje rozróżnienia na czynności „zwykłego zarządu” i czynności „przekraczające zwykły zarząd” rzeczą wspólną. Co istotne, jako czynność przekraczającą zwykły zarząd rzeczą wspólną w Kodeksie cywilnym ustawodawca wymienia jedynie rozporządzenie rzeczą wspólną[1], czyli – tytułem przykładu – jej sprzedaż. Komentatorzy prawa zauważają, że „próbę skatalogowania”, de facto niewyczerpującego (otwartego) czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną prawodawca podjął w art. 22 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali[2].
Sąd Najwyższy konsekwentnie przyjmuje, że pojęcie „czynności zwykłego zarządu” i „czynności przekraczających zwykły zarząd” mają charakter względny i każdorazowo ocena ich charakteru wymaga wszechstronnej analizy występujących w sprawie okoliczności faktycznych[3]. Sąd Najwyższy stwierdził nadto, że z uwagi na brak ustawowej definicji czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną, zakwalifikowanie określonej czynności jest pozostawione sądowi orzekającemu w odniesieniu do okoliczności konkretnej sprawy[4].
Zwykły zarząd rzeczą wspólną.
Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną jest potrzebna zgoda większości współwłaścicieli[5]. Tę większość oblicza się według wielkości udziałów[6]. Jak już zostało powiedziane, ustawodawca nie definiuje zwykłego zarządu ani czynności przekraczających zwykły zarząd, stąd chcąc podjąć próbę „odtworzenia” czy „skonstruowania” katalogu czynności mogących zostać uznane za „zwykły zarząd”, staje się konieczne odniesienie do konkretnych rozstrzygnięć sądowych.
Generalnie przyjmuje się, że czynności zwykłego zarządu stanowią czynności prawne, tak materialnoprawne, jak i procesowe, oraz czynności faktyczne, podejmowane w toku bieżącego gospodarowania rzeczą wspólną, zmierzające do zachowania rzeczy w stanie niepogorszonym i niepowodujące nadmiernych wydatków[7].
Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną jest potrzebna zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności[8].
Czynności przekraczające zwykły zarząd rzeczą wspólną.
O ile do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną jest potrzebna zgoda większości współwłaścicieli, o tyle do czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną ustawodawca wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli[9]. Z kolei w braku takiej zgody współwłaściciele, dysponujący udziałami wynoszącymi co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli[10].
Amelia Konieczna - Bagińska
Miłosz Bagiński - Żyta
radcowie prawni
[1] Art. 199 zd. 1. ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny, stanowi, że zgoda wszystkich współwłaścicieli jest potrzebna do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu. Stąd należy wywieść, że w świetle powołanego przepisu jedną z wprost wymienionych czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną jest rozporządzenie rzeczą wspólną.
[2] J. Bocianowska, J. Ciszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. P. Nazaruk, LEX/el. 2024, art. 199, a także: G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka – Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2024, art. 199.
[3] Zob. chociażby: uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z 19 kwietnia 2023 roku, wydanego w sprawie o sygnaturze akt II NSNc 180/23; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2015 roku, wydanego w sprawie o sygnaturze akt I CSK 355/14.
[4] Zob.: uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 15 kwietnia 2015 roku, wydanego w sprawie o sygnaturze akt IV CNP 36/14.
[5] Art. 201 zd. 1. ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny.
[6] Art. 204 ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny.
[7] G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka – Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2024, art. 201.
[8] Art. 201 ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny.
[9] Art. 199 zd. 1. ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny.
[10] Tamże.