"Duża wspólnota mieszkaniowa" i sądowe rozstrzyganie w przedmiocie zarządu nieruchomością wspólną
W poprzednim wpisie poruszyliśmy temat sądowego rozstrzygania w
przedmiocie zarządu rzeczą wspólną, na przykład – nieruchomością wspólną.
Niniejszy artykuł nie stanowi powielenia wspomnianego tekstu, ponieważ o ile
uprzednio wypowiadaliśmy się w odniesieniu do tak zwanych „małych wspólnot mieszkaniowych”,
do których znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i
Kodeksu postępowania cywilnego, o tyle poniższy tekst dotyczy „dużych wspólnot
mieszkaniowych”, normowanych przepisami ustawy o własności lokali.
"Duża" a "mała" wspólnota mieszkaniowa - rozróżnienie.
Dla porządku rozpocznijmy od wyjaśnienia, że na gruncie ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali prawodawca dokonuje rozróżnienia na tak zwane „duże” i „małe” wspólnoty mieszkaniowe, za kryterium rozgraniczające wspólnotę „małą” od „dużej” przyjmując liczbę lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela. Mianowicie, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności[1]. A contrario, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, jest większa niż trzy, zastosowanie znajdują przepisy ustawy o własności lokali.
Zarząd nieruchomością wspólną w "dużej" wspólnocie mieszkaniowej.
Podobnie jak na gruncie ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny, tak również w ustawie z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali prawodawca kategoryzuje czynności zarządu na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd. Nadaje temu takie znaczenie, że:
- czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie[2],
- z kolei do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej[3].
Uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów, co do zasady liczoną według wielkości udziałów. Co do zasady, bowiem w umowie lub w uchwale właściciele mogą postanowić, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos[4]. Zasada jeden właściciel = jeden głos obowiązuje także wówczas, jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa „1” albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki są spełnione łącznie[5].
Rozstrzyganie przez sąd w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali.
W odniesieniu do tak zwanych „małych” wspólnot mieszkaniowych powołaliśmy przepisy stanowiące podstawę do żądania sądowego rozstrzygnięcia w przedmiocie zarządu rzeczą wspólną. W ustawie z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali prawodawca przewiduje „podobne” rozwiązanie, z tą różnicą, że służące zarządowi lub zarządcy, który może żądać rozstrzygnięcia przez sąd[6].
Amelia Konieczna - Bagińska
Miłosz Bagiński - Żyta
radcowie prawni
[1] Art. 19 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.
[2] Art. 22 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.
[3] Art. 22 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.
[4] Art. 23 ust. 1 i 2 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.
[5] Art. 22 ust. 2a ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.
[6] Art. 24 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.