Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnik Kancelarii – radca prawny, Miłosz Bagiński – Żyta, w
codziennej praktyce sporo uwagi poświęca prawu nieruchomości, w tym prawu
lokalowemu. Oboje dostrzegamy, że „wspólnoty mieszkaniowe” nadal pozostają czymś
przez wielu niezrozumiałym. Chcąc wyjść naprzeciw i coś niecoś „uprzystępnić”
ich temat, postanowiliśmy o publikacji niniejszego artykułu.
Czym w ogóle jest "wspólnota mieszkaniowa"?
W art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali ustawodawca stanowi, że: „Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana”.
Co należy wyprowadzić z treści cytowanego przepisu?
Po pierwsze, wspólnota mieszkaniowa powstaje ex lege, z mocy samego prawa[1]. Nie jest więc tak, że dla bytu wspólnoty mieszkaniowej należy podjąć jakąkolwiek formalną czynność, powiedzmy o niej: „założycielską”.
Po drugie, wspólnota mieszkaniowa stanowi jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej[2].
Po trzecie, w nawiązaniu do pierwszej z powyższych uwag, fakt, że
wspólnocie mieszkaniowej mogą zostać nadane NIP i REGON nie oznacza, iż
wspólnota powstanie dopiero z chwilą ich nadania.
Obowiązki ewidencyjne wspólnoty mieszkaniowej.
Jak wyżej powiedzieliśmy, wspólnota mieszkaniowa stanowi jednostkę organizacyjną. Stosownie do art. 2 ust. 1 ustawy z 13 października 1995 roku o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników między innymi jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, które na podstawie odrębnych ustaw są podatnikami, podlegają obowiązkowi ewidencyjnemu. Na zasadzie art. 3 ust. 1 pkt 2 przywołanej ustawy identyfikatorem podatkowym w przypadku podmiotów innych niż osoby fizyczne jest Numer Identyfikacji Podatkowej (skrótowo określany „NIP-em”).
Stwierdziliśmy już, że wspólnota mieszkaniowa stanowi jednostkę organizacyjną. W następnej kolejności wypada ustalić, czy wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem. Odpowiedzi twierdzącej udzieliły sądy administracyjne i organy podatkowe[3].
Odnośnie do REGON-u przytoczyć należy art. 42 ust. 1 pkt 2 ustawy z 29 czerwca 1995 roku o statystyce publicznej, stosownie do którego krajowy rejestr urzędowy podmiotów gospodarki narodowej obejmuje jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej.
Wbrew niekiedy pojawiającemu się
stanowisku „małe” i „duże” wspólnoty mieszkaniowe są objęte wyżej
przedstawionymi obowiązkami ewidencyjnymi.
"Mała" a "duża" wspólnota mieszkaniowa.
Podział na „małe” oraz „duże” wspólnoty mieszkaniowe zasadza się na treści art. 19 ustawy z 24 czerwca 1997 roku o własności lokali, stanowiącym: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”.
Mowa o art. 199-209 ustawy z 23
kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny, i art. 611-616 ustawy z 17 listopada 1964
roku – Kodeks postępowania cywilnego[4].
"Przełom z roku 2020".
Podtytuł jest przewrotny i najpewniej przesadzony, aczkolwiek faktycznie od 2019 roku pojawiały się w mediach zapowiedzi „istotnych zmian”, okraszane stwierdzeniem, że „odtąd małe wspólnoty będą traktowane jak duże”. „Koniec-końców” te medialne hasła oddawały sedno zmiany – sprowadzającej się do nowelizacji art. 19 ustawy z 24 czerwca 1997 roku o własności lokali.
Mianowicie do 1 stycznia 2020 roku liczbą „rozgraniczającą” wspólnoty „małe” od „dużych” było siedem wyodrębnionych w nieruchomości lokali (od 1 stycznia 2020 roku tą liczbą jest trzy). Obecnie zatem gdy w nieruchomości wyodrębniono do trzech lokali, do czynienia mamy z „małą” wspólnotą mieszkaniową i z zasady stosowaniem przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego. Kiedy ta liczba przekracza „trzy”, i tych lokali są, na przykład, cztery, wówczas wspólnota zostaje poddana reżimowi ustawy o własności lokali.
Nowelizacja art. 19 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali została dokonana ustawą z 13 czerwca 2019 roku o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw.
Amelia Konieczna - Bagińska
Miłosz Bagiński - Żyta
radcowie prawni
[1]
Zob.: uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego – 7 sędziów – zasady prawnej – z 21
grudnia 2007 roku, wydanej w sprawie o sygnaturze akt III CZP 65/07. Jeżeli
mowa o orzecznictwie sądów powszechnych
zob. także: uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 stycznia
2015 roku, wydanego
w sprawie o sygnaturze akt VI ACa 417/14. W odniesieniu do rozstrzygnięć sądów
administracyjnych zob. chociażby: uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego w Warszawie z 26 września 2019 roku, wydanego w sprawie o
sygnaturze akt VII SA/Wa 572/19.
[2] Zob. choćby: uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 8 marca 2018 roku, wydanego w sprawie o sygnaturze akt II CSK 354/17. Zob. ponadto: pismo z 4 maja 2021 roku Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (0111-KDIB2-1.4010.39.2021.3.AT).
[3] Odnośnie do sądów administracyjnych – zob. zwłaszcza: uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 6 grudnia 2018 roku, wydanego w sprawie o sygnaturze akt I SA/Po 652/18. Zob. także: uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 4 sierpnia 2011 roku, wydanego w sprawie o sygnaturze akt I SA/Wr 944/11.
[4] Zob.: uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 25 maja 2018 roku, wydanego w sprawie o sygnaturze akt VI ACa 2030/16.